|
|
 ВОПРОС ЮРИСТУ
Как правильно оформить доверенность на регистрацию, какие документы затребовать у продавца недвижимости, на что необходимо особо обратить внимание при подписании договора, какие права и обязанности у собственника жилья...
На эти и многие другие Ваши вопросы в сфере приобретения и оформления недвижимости отвечают наши специалисты в этой рубрике
28.09.2007 | Сергей
|
|
Добрый день В какой стадии сейчас процесс регистрации права собственности на квартиру для дома 14 по проспекту Мельникова в г Химки.
|
|
Здравствуйте, Сергей
Регистрация на указанный вами дом в настоящий момент открыта. Рекомендуем Вам воспользоваться услугами нашей компании по представительству ваших интересов в органах БТИ по вопросу подготовки технического паспорта на квартиру, а также в УФРС по Московской области по всем вопросам регистрацией вашего права собственности.
|
25.09.2007 | Роман
|
|
Скажите можно ли приобрести 2-х комнатную квартиру в новостройке в Пирогово и как это сделать?
|
Добрый день, Роман!
По всем вопросам, связанным с покупкой жилья в новостройках нашей компании, а также на вторичном рынке, Вы можете проконсультироваться у менеджеров по тел. 7-888-777
|
24.09.2007 | Елена, Великий Новгород
|
|
Я живу в доме, постройки 1961 года С мужем являемся собственниками квартиры (по 1/2 доли) Сейчас идет разговор о том, что если найдется инвестор, то дом снесут Мы делаем практически капитальный ремонт, так как квартиру купили только 2,5 года назад Я никуда не хочу переезжать Скажите, если все-таки дом будут сносить, какие права мы (все собственники) имеем? На какие квартиры можем претендовать? Будут ли как-нибудь засчитываться вложенные в ремонт деньги? О сроках, как впрочем и о самом сносе говорят как-то обтекаемо Спасибо.
|
|
Здравствуйте, Елена
Согласно действующего жилищного законодательства основаниями для сноса многоквартирного дома (соответственно лишение принадлежащей вам на праве собственности квартиры) могут быть:
1. Изъятие соответствующего земельного участка, на котором расположен дом, для государственных или муниципальных нужд (основания для этого вида изъятия перечислены в ст.49 Земельного кодекса РФ), или же
2. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или же
3. Единогласное решение самих собственников – жителей дома.
Как видите просто появление «инвестора» само по себе не может быть основанием для сноса дома и лишения вас собственной квартиры. Это должно произойти в сочетании, либо с первым, либо со вторым условием (третий вариант мы не рассматриваем поскольку пока он не встречается на практике и остается «теоретическим»).
В первом случае (изъятие соответствующего земельного участка, на котором расположен дом, для государственных или муниципальных нужд) жилое помещение (квартира) может быть изъято у собственника путем его выкупа.
При этом выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
ОДНАКО: не надо забывать, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, что на практике обычно и происходит.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии (выкупе) жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник жилого помещения не позднее чем за 1 (один) год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Помните, что никто не имеет права насильно или с ущемлением ваших прав лишить вас вашей собственности. Конституция РФ допускает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только на основании решения суда и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35).
Поэтому законом предусматривается, что если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Рассмотрим второй вариант.
Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в настоящее время регулируется Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47.
К сожалению, мы не имеем возможности здесь детально разобрать его, скажем только, что:
– признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется не иначе как Межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома требованиям закона;
– собственник имеет право совещательного голоса в работе Комиссии;
– решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может быть обжаловано заинтересованными лицами (в том числе и в первую очередь ! собственником) - в судебном порядке.
Тем не менее, если дом все-таки был признан подлежащим сносу, то в соответствии с п.10 ст.32 ЖК РФ это является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок.
В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд (см. рассмотренный первый вариант) и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Обратите внимание что, если в отношении территории, на которой расположен дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок НЕ МЕНЕЕ ШЕСТИ МЕСЯЦЕВ для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд (см. рассмотренный первый вариант).
|
24.09.2007 | Мария
|
|
При приобретении жилья в новостройке в период с момента воода дома в эксплуатацию и до момента получения свидетельства о оправе собственности на квартиру кто оплачивает коммунальные платежи и на каком основании?
|
|
Добрый день, Мария !
Обычно данный вопрос прямо или косвенно прописывается в самих правоустанавливающих документах, на основании которых вы приобрели квартиру. Поэтому прежде всего советуем внимательно изучить их содержание.
Также для дачи точного ответа необходимо знать способ управления домом, выбранный жильцами вашего дома.
Так согласно статье 155 Жилищного кодекса РФ «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги»:
1. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В договоре управления многоквартирным домом, заключаемом с управляющей организацией наряду с прочими условиями управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (пункт 2 статьи 162 ЖК РФ).
3. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
При этом неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
|
01.09.2007 | Андрей
|
|
Добрай день!Подскажите пожалуйста, нигде не можем найти информацию по дому построенному Вашей компанией в г Королев по адресу ул Подлесная д 2 Нас интересует серия дома Заранее благодаренАндрейsovenok64@mail.ru
|
|
Здравствуйте Андрей,
Проектно-сметная документация 10этажного жилого дома, построенного по индивидуальному проекту (серия 90ВЛК) по адресу: Московская область, город Королев, ул. Подлесная, дом 2, была разработана генеральным проектировщиком: ГУП Головной проектный институт «Владимиргражданпроект».
|
08.08.2007 | Светлана
|
|
Добрый день! Перечислите, пожалуйста, перечень документов, которые необходимо собрать для самостоятельной регистрации (если таковая возможна) права собственности на вновь построенную квартиру Какие документы должны быть получены собственником в результате регистрации? Заранее спасибо за ответ.
|
|
Добрый день, Светлана!
Если мы Вас правильно поняли, то Вы хотите самостоятельно сдать документы на регистрацию своего права собственности на проинвестированную (в вашем варианте – «построенную») квартиру, не прибегая к услугам фирмы-застройщика.
Согласно статье 219 ГК РФ: право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, и возникает с момента такой регистрации.
Основным документом, регулирующим порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости в настоящее время является Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно статье 25 указанного закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Причем в Вашем случае это условие касается как самого построенного многоквартирного дома, так и конкретной квартиры как его составной части. Если в отношении квартиры документом подтверждающим ее создание, будет являться технический паспорт на квартиру, то в отношении завершенного строительства дома набор документов намного больше и самостоятельно собрать его Вам будет весьма проблематично.
Сам процесс строительства многоквартирного дома сопряжен с получением, согласованием и оформлением значительного пакета документов, которые получаются службами организации-застройщика, и на прямую вас не касаются. Поэтому самостоятельно вы можете зарегистрировать свое право только после, так называемой, «открытой регистрации на дом». Это подразумевает под собой то, что застройщик дома сдал в регистрирующий орган полный пакет документов, сопровождавший весь процесс строительства (обычно это инвестиционный контракт со всеми приложениями, документы на земельный участок, отведенный под строительство, разрешение на строительство, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, документ о присвоении дому почтового адреса, технический паспорт на весь дом, акт распределения, учредительные документы организации-застройщика и проч.).
Самостоятельно собрать оригиналы этих документов отдельно взятому гражданину весьма проблематично. Впрочем, не менее проблематично и для застройщика готовить каждый раз такой пакет документов для передачи на руки каждому отдельному соинвестору.
О том, открыта уже «регистрация» на дом или нет, можно узнать непосредственно в регистрирующем органе, если вы не доверяете информации организации-застройщика.
При условии, что такой пакет документов уже находится в регистрирующем органе самостоятельная регистрация права собственности возможна.
Прием подаваемых документов регистрирующим органом осуществляется на основании заявления (его форма выдается регистрирующим органом, там же вы можете ознакомиться с образцами заполнения).
Кроме этого к заявлению прикладываются: договор на основании, которого вы «приобрели» квартиру со всеми приложениями (если было несколько договоров то предоставляется вся «цепочка»); передаточный акт (акт приемки-передачи) квартиры. Экземпляры этих правоустанавливающих документов, представляются в 2-х экземплярах (один ваш, другой остается в регистрирующем органе).
Также прилагается технический паспорт на квартиру, получаемый в БТИ.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины (сейчас для граждан она составляет 500 рублей), а также документ, удостоверяющий личность (паспорт) – п.4 ст.16 закона.
В получении документов на государственную регистрацию прав Вам должна быть выдана расписка с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация возникновения Вашего права на недвижимое имущество («построенную квартиру») подтверждается выдачей Свидетельства о государственной регистрации права.
Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права – на всякий случай обратите внимание на этот раздел в свидетельстве.
Вместе со Свидетельством о государственной регистрации Вашего права на квартиру Вам должны будут вернуть по одному оригиналу правоустанавливающих документов, прикладываемых к заявлению.
|
30.06.2007 | Геннадий
|
|
Добрый день!Скажите, пожалуйста, какой пакет документов необходимо просмотреть у компании-застройщика при покупке новостройки? И на что обратить особое внимание?
|
День добрый, Геннадий.
Отвечая на Ваш вопрос, для начала необходимо определится с понятием «новостройка».
Если имеется ввиду квартира (или помещение) в только что построенном доме, т.е. дом уже введен в эксплуатацию (застройщиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию), то рекомендуется в начале запросить именно разрешение на ввод дома в эксплуатацию и документ о присвоении дому почтового адреса. Приобретение помещение (квартиры) в уже сданном в эксплуатацию доме возможно только у его собственника. Таким образом, продавец должен также представить Вам свидетельство о регистрации своего права собственности (читая свидетельство обратите внимание на раздел «Обременение»). Точные технические параметры и характеристики Вы узнаете из технического паспорта на квартиру (или помещение). В случае принятия решения о заключении сделки рекомендуем также запросить «свежую» выписку из ЕГРП.
Советуем также не поленится и задать извечный российский вопрос «о земле» - а именно, кому и на каком основании принадлежит земля под домом, в котором Вы намерены приобрести недвижимость. Ответ продавца сверяйте, по документам, которые он Вам представит.
Также не последнюю роль для Вас должен играть вопрос о коммунальном обслуживании дома. Соответственно затребуйте и внимательно изучите договор с обслуживающей дом организацией.
Если же подразумевается вариант приобретения квартиры (или помещения) еще на стадии строительства дома, то здесь в первую очередь требуйте Разрешение на строительство. В нем в первую очередь обратите внимание на дату его выдачи и на срок окончания строительства.
Если Разрешение на строительство выдано после 01.04.2005, тогда согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации" Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
В случае если разрешение выдано до 01.04.2005, ссылка на данный закон будет не вполне уместна, но перечень документов примерно одинаков, а именно:
1) Разрешение на строительство;
2) Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды или свидетельство о собственности).
3) Инвестиционный контракт, если строительство ведется на его основании
4) Договор (договоры) строительного подряда
5) Пакет учредительных документов застройщика и инвестора (если договор заключает инвестор).
Надеемся внимательное изучение этих документов поможет Вам избежать многих рисков.
В офисе нашей компании Вы можете получить более детальную консультацию или квалифицированное заключение по документации.
|
|
ЗАДАТЬ ВОПРОС
|
